融資成功例證：
一胎金額：24億元(30億元8成)
年利率8％
還息不還本
每月應繳金額：1600萬元(0.67％)
開辦費1％2400萬元
限公司法人
(綁約3個月)
(建地或大樓或飯店買貸,土建融不足,建商餘屋,持分買貸,2房問題)
不做工業用地,甲乙丙丁種,山坡地,銀行瑕疵,產權不清,地不能蓋,超貸,不熱市,墳墓,占用,訴訟,
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新北市中和區南山路(南勢角捷運1號出口)
一胎土融：13.6億[16億(假設)8.5成]
年利率8％
還息不還本
每月應繳：907萬(0.67％)
開辦費1％1360萬
限公司法人
綁約三個月
手續費(24.8億-5.1億=19.7億)*6％=11820萬
建融
一胎：11.2億（14億(假設)8成）
年利率8％
還息不還本
每月應繳：747萬(0.67％)
開辦費1％1120萬
台北市大同區民權西路
一胎土融：30億[35億(假設建地鑑價)8.5成]
年利率8％
還息不還本
每月應繳：2000萬(0.67％)
開辦費1%3000萬
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建地買貸(不做地不能馬上蓋)
先講貸款成數再講貸款額度(不可以超貸)
只需要兩張紙
1.有使用分區證明
2有街道名稱地籍圖
3-建地貸款1，2，3胎貸款餘額
4,建地貸款事件描述(合建委建買代原有的地主貸款地蓋不蓋)
5.土地謄本只吸一個地號謄本(因為有共同擔保)
(建地或大樓或飯店買貸,土建融不足,建商餘屋,持分買貸,2房問題,公司名下房屋貸9成)
不做工業用地,甲乙丙丁種,山坡地,銀行瑕疵,產權不清,超貸,不熱市,墳墓,占用,訴訟,第一次蓋房子,公司跳票,保護區土地
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都計內不做的山坡地
1.雲林古坑鄉風景區
2.台中市北屯區風景區
3.基隆市中正區濱海公路二段
4.文山區木柵路4段159巷
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超過10億
台中豐原
華x濟
敦化北路大樓
桃園藝文特區
八德路四段
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南港23億
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內容來自sina新聞
戴德梁行樓市邁入 翡翠十年
新浪樂居訊 1998年，我國住房市場化改革以來，樓市進入快速發展通道，而過去的十年更堪稱樓市的"黃金"十年，從2004年至2013年，我國商品房銷售面積由3.82億平方米增長至13.06億平方米，年均增長率達14.6%；商品房銷售均價由每平方米2714元上升至每平方米6237元，年均增長率達9.69%；2013年土地出讓收入創下新高，達到瞭9918億元，為2004年的3.43倍。無論是房地產開發企業、地方政府，還是置業者，幾乎都從這一漲勢中獲得瞭較高的收益。
然而，伴隨土地成本的持續走高、融資成本的大幅攀升以及經濟轉型背景下樓市調控的不斷推進，房地產開發企業通過低成本獲取高收益的日子已然成為過去。我們看到，近幾年房地產開發企業整體凈利潤率已經出現趨勢性下降；同時持續的政策調控也令行業的競爭門檻和風險不斷提高，樓市暴利時代似乎已經進入尾聲。同時我們註意到，房地產行業分化日趨明顯，中小企業的生存空間被進一步壓縮，品牌房企強者恒強，在資金規模、融資能力、土地獲取等方面，品牌房企均擁有無可比擬的優勢。此外，市場分化也開始顯現，不同市場、不同區域、不同產品間的差異逐漸呈現，戴德梁行華南及華西區董事總經理程傢龍表示：市場各方在分化中尋找機會意味著行業將由粗放式發展為特征的"黃金"十年轉向更加專業化與精細化的"翡翠"十年。
與翡翠前期的精挑細選、精湛的工藝制作至後期保養類似，未來房地產行業的盈利模式，除瞭從前期充分挖掘地塊資源外，還將逐步向下遊各個環節拓展，通過項目定位、規劃設計、施工管理、營銷及招商、物業管理和運營等各環節的精細化管理，提升企業的盈利能力和可持續的市場競爭力。以萬科為例，自2008年起，通過產品標準化、強化集團戰略采購及銷售管理的深化等眾多舉措，萬科管理運營能力顯著提升，三大費率由2008年的9.9%下降至2013年的5.7%；在"精挑細選、堅持投資主流市場"的策略引導下，萬科的市場占有率逐年提升，2013年達到瞭2.1%。
樓市邁進"翡翠"十年，考驗的不隻是開發企業在激烈競爭下精挑細選的能力，還有精準抓住客戶需求的能力。隨著市場成熟度的不斷提升，以及政策調控下需求市場的分化，同質化建築格局已經不能滿足不同類型客戶群的需求，產品細分成為行業的主要趨勢之一，未來為滿足各個層次消費者差異化需求而定位精準的產品將受到青睞，而無論是高端項目還是普通項目，產品本身的質素成為能否贏取市場的關鍵。專業化、精細化已經成為眾多品牌房企的發展戰略，龍頭房企萬科在推行區域化的同時，產品從專業化逐步過渡到精細化，從單純追求開發量和結算面積的粗放式經營，轉到註重品質和利潤貢獻率的集約化、精細化經營，在這樣的發展戰略指引下，業績實現瞭多年的高速增長。
除瞭對產品品質的精細化打造外，營銷與服務兩大環節成為房地產開發企業主攻的重中之重。而除瞭傳統的銷售策略外，互聯網營銷模式正逐漸成為房地產營銷的一大利器。我們看到，在互聯網對人們生活方式及觀念的影響力與日俱增的背景下，萬科、世茂、龍湖、綠城、花樣年等眾多品牌房企紛紛觸網，通過網絡聯動打造配套與服務升級版，開啟社區生活雲端化。而需要認識到的是，無論是網絡營銷還是社區金融，房地產企業擁抱互聯網不僅是為瞭給客戶提供更優質、更便捷、更全面的服務，更是為瞭打造企業新的利潤增長點。因此，未來房企主要贏利點不再僅僅局限於銷售產品上，後續的服務或將成為企業持續收益的來源之一。
眾所周知，未來市場所面臨的風險很大程度上來源於集中供應下的競爭壓力，尤以各地積極興建的綜合體項目為甚。程傢龍表示：綜合體的開發首先意味著大房貸 二 胎-年息 一 分量資金的投入，一如賭石，成者溢價收益倍增，而敗者則損失巨大。而在項目發展中，也並非所有優質地塊都適合打造成城市綜合體，即便適合，後續持有運營的能力也影響成敗。因此，適時的引入戰略夥伴或專業服務機構，賦予項目合適的定位並確保在各個階段能工巧匠的雕琢，才是成就"美玉"的關鍵。
正如精雕細琢所賦予翡翠的價值，未來房企收益也將很大程度上取決於各個環節精細化運營。而對於私人投資者來說，物業價值的發掘是其投資樓市獲取收益的關鍵。未來政策層面的影響以及市場層面的競爭將令房地產投資風險增加，粗放式的投資或將難以取得預期收益，因此無論是住宅產品還是商業地產，投資者都需要更加專業的知識和敏銳的眼光來挖掘具有增值潛力的優質產品。
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-04-09/11152680603.shtml
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